Після затяжної кризи на ринку нерухомості в США нарешті розпочалося пожвавлення. Вперше з 2007 року вартість будинків почала зростати, а процентні ставки за іпотечним кредитами є дуже низькими.
Наявність власного будинку історично є частиною “американської мрії” ( цей термін був запроваджений американським істориком Джеймсом Адамсом у 1931 році). Сім’я, добра робота та власний будинок – ось основні атрибути щасливого життя. Наявність власного будинку розглядалася як досягнення певного статусу і тому не дивно, що протягом багатьох років все більше сімей прагнули мати своє власне житло. Якщо після Другої світової війни приблизно 50% американців мали свій будинок, то у 2007 році ця частка досягла рекордно високого рівня – 69,2%. Ціни на будинки стрімко зростали, а банки радо фінансували позичальників, припускаючи, що ціни на нерухомість будуть й далі зростати. Доволі часто у гонитві за клієнтами банки навіть не вимагали значного первинного внеску. “Бульбашка” на ринку нерухомості роздулася до величезних розмірів – вартість будинків зростала, банки активно кредитували населення і всі сподівалися, що так і далі буде продовжуватися.
І коли у 2007 році “бульбашка” луснула, наслідки були катастрофічними. Ціни на нерухомість почали стрімко падати. Падіння цін є привабливим лише на перший погляд – у 2010 році для 11 мільйонів сімей борги за їхніми іпотечними кредитами були більшими за вартість їхніх будинків.
Криза на ринку нерухомості в США спричинила початок найбільшої кризи з часів Великої депресії. Велика рецесія 2008-2009 років призвела до різкого підвищення рівня безробіття. Унаслідок втрати доходів багато американських сімей не могли платити за свої іпотечні кредити. Приблизно 3,7 мільйонів американців втратили свої будинки, оскільки не могли продовжувати за них платити.
Усі ці трагедії мільйонів американців дали підстави деяким фахівцям говорити про кризу, а то і смерть “американської мрії”. Але після п’яти років кризи на ринку нерухомості вперше з’явилися позитивні новини.
По-перше, вартість будинків почала зростати і зараз медіанна вартість будинків в країні становить 149 тисяч доларів. При цьому медіанна вартість нових будинків у червні 2012 року становила 232 тисячі доларів, середня ціна усіх проданих будинків дорівнювала 273 тисячі доларів. У другому кварталі 2012 року ціни на нерухомість зросли на 2,1% у порівнянні з першим кварталом. Зростання цін вигідне для домовласників і заохочує інвестиції у житлове будівництво.
По-друге, згідно з даним Департаменту торгівлі США кількість виданих дозволів на будівництво житлових будинків становила 850 тисяч – це найвищий показник з жовтня 2008 року. У червні почали будувати 760 тисяч нових будинків.
По-третє, у 2011 році вперше з 2007 року зменшився кількість виселень з будинків. Минулого року було виписано 2,7 мільйона повідомлень про виселення (що все ще є дуже значною цифрою), але у 2010 році їх було на 34% більше.
По-четверте, процентні ставки на іпотечні кредити знижуються і зараз знаходяться на рекордно низькому рівні. Це дуже позитивна новина для потенційних покупців.
Покупці нерухомості, які хочуть мінімізувати свої щомісячні виплати за іпотечним кредитом, як правило обирають кредит на 30 років. 30-річний іпотечний кредит зараз можна отримати під 3,53% річних, хоча ще рік тому процентна ставка була на рівні 4,52%. Відтак можна взяти кредит у розмірі 200 тисяч доларів і сплачувати лише 901 долар на місяць. Приблизно 125 тисяч доларів треба буде сплатити у вигляді процентів за користування кредитом.
Ті ж покупці, які хочуть мінімізувати плату за користування кредитом, обирають коротший термін повернення кредиту. Вартість 15-річного кредиту з фіксованою процентною ставкою зменшилася до 2,83%, а рік тому становила 3,66%. Відтак узявши кредит у розмірі 200 тисяч доларів потрібно буде щомісяця платити 1365 доларів, але сплатити лише 46 тисяч доларів у вигляді процентів банку. Такі 15-річні кредити з фіксованою процентною ставкою є особливо популярними серед тих, хто хоче рефінансувати свої попередні іпотечні кредити.
Однак далеко не всі можуть скористатися дешевими кредитами , оскільки кредитні установи значно прискіпливіше ставляться до видачі іпотечних кредитів.
У 2009 році гігантські кредитні установи Фанні Мей і Фредді Мак підвищили вимоги до кредитоспроможності позичальників. Якщо колись позичальник міг отримати кредит з рейтингом кредитоспроможності 580 балів, то тепер мінімальний рейтинг позичальника повинен становити 620 балів (у США є три незалежних кредитних бюро, які визначають кредитний рейтинг позичальника). Крім того, мінімальний початковий внесок становить 20% від вартості будинку. Позичальник повинен також показати, що він має достатньо коштів для щомісячної виплати за кредитом, а заставна вартість будинку не відіграє значної ролі.
Житлове будівництво залишається важливим сектором американської економіки. На фоні загрози уповільнення економічного зростання в США (темпи економічного зростання становили 2,0% у першому кварталі і 1,5% у другому кварталі 2012 року) пожвавлення у будівництві є позитивним сигналом. Зростання житлового будівництва і низькі процентні ставки за іпотечними кредитами також свідчить про те, що “американська мрія” все таки жива.
