Глобальное падение цен на недвижимость по всему миру, которое началось в 2007 году, в большинстве стран мира продолжится и в 2012 году. Однако несмотря на свой глобальный характер, этот процесс в разных странах происходит по-разному и в различных масштабах. Пракаш Лунгани (Prakash Loungani) в своем исследовании «Семь вопросов о циклах развития цен на недвижимость» попытался проанализировать эти циклы в странах-членах Организации по экономическому сотрудничеству и развитию, начиная с 1970-х годов, с целью прогнозирования дальнейшего развития мирового рынка недвижимости .

Согласно статистическим данным, использованным в его исследовании, с начала 1970-х годов и по сей день цикл повышения цен длился в среднем около четырех лет, причем цены в среднем повышались на 33%. В то же время, цикл их падения также составлял в среднем четыре года, а снижение составляло в среднем 20%.

Тем не менее, последний цикл, начавшийся в конце 1990-х – начале 2000-х, продлился более чем в два раза дольше, а цены выросли в среднем почти в три раза. По мнению Лунгани, нынешний цикл понижения находиться в настоящее время на «пол-пути». Так как цикл повышения цен длился значительно дольше, а цены на недвижимость выросли намного больше, чем в предыдущих циклах, Лунгани аргументирует, что и цикл падения, соответственно, продлится дольше, а цены могут снизиться намного ниже чем на 20%.

Автор исследования делает вывод, что хотя цены на приобретение и аренду недвижимости, а также уровень дохода, обычно находятся в прямо пропорциональной зависимости в долгосрочном плане, в разных странах степень такой зависимости значительно различается. Лонгани приводит пример Ирландии, где темп рост реального дохода в период с 1992 по 2006 был в два раза выше, чем в предыдущие двадцать лет, однако за тот же самый период цены на недвижимость возросли в десять раз. Исследования показали, что в таких странах как Бельгия, Франция, Ирландия, Нидерланды, Испания и Великобритания при повышении ВВП на душу населения на 1%, повышение цен на недвижимость составляло 2.2%.

Один из важнейших факторов ведущих к повышению цен на недвижимость является ограниченность предложения. Так как, в большинстве стран экономический рост концентрируется зачастую в определенных районах, возможность соответственно увеличить количество недвижимости ограничено. Именно из-за географической ограниченнисти незначительное увеличение в доходах населения, может привести к значительному росту цен на недвижимость.

Еще один фактор взаимовлияющий на рынок недвижимости – связь с финансовыми рынками. В случае, когда цены на дома растут, кредиторы, как показывает статистика, менее строги в своих требованиях к потенциальным должникам, так как и залог, оставляемый для получения кредитов, также растет в цене. Иными словами, даже в случае невозможности произвести выплаты, должники могут продать залог и заплатить за ссуду.

Часто цены на недвижимость могут ползти наверх из-за банальных просчетов участников рынка, не сумевших правильно и своевременно распознать основные экономические тенденции. Так, по мнению некоторых экономистов, резкое повышение цен на недвижимость с середины 1990-х по 2007 год было основано на мнении, что рост производительности непременно приведет к росту доходов. Однако к 2007 году стало ясно, что темпы роста производительности замедлились, и соответственно снизились цены на недвижимость. Так как на самом деле рост производительности в США начал замедляться уже в 2004 году, рынок на это не отреагировал своевременно, в результате чего цены продолжали стремительно расти вплоть до 2007 г.

Поведенческий фактор также имеет важное значение в динамике развития цен. Так, по мнению экономистов, на рынке недвижимости всегда существует группа людей, верящая, (зачастую без достаточных на то оснований), что цены на недвижимость будут всегда расти, или, по крайней мере, не будут падать, и что недвижимость – это хорошая инвестиция в любое время. По подсчетам экономистов, на конец 2007 года данная категория инвесторов особенно выросла. А если учесть вывод исследователей, что даже относительно небольшое количество людей с данным подходом могут искусственно повысить цены на недвижимость, становятся понятными резкие перепады цен на глобальных рынках недвижимости. Покупателям из России и стран СНГ, которые все активнее присутствуют на этих рынках, следовало бы это учитывать.